大摩周期闭门会解析房地产和金融，谈具体每一个行业的投资策略指南

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文档日期：2026-04-15

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【精华要点】

本次大摩周期闭门会（2026-04-15）由摩根士丹利核心宏观与行业策略团队主导，重点围绕当前周期背景下房地产与金融板块的深度解析，以及各主要行业的具体投资策略指南展开讨论。以下为各模块核心内容提炼：

一、宏观周期定位与大类资产展望

* 周期判断：当前经济所处阶段为"后期紧缩 → 软着陆探底"，大摩基准情景维持软着陆（约70%概率），但将衰退尾部风险概率上调至30%，建议投资组合保留防御性仓位。* 利率与流动性：美联储降息空间有限，但下半年打开窗口概率上升，10年期美债收益率中枢在4.2%-4.5%区间震荡，流动性边际改善将是风险资产修复的核心催化剂。* 配置框架：股票中性偏多，结构分化明显；债券关注久期适度拉长机会；商品中能源战术性超配；现金保持5%-10%防御仓位。

二、房地产行业深度解析

大摩对房地产板块的判断：当前正处于周期底部区间，细分赛道分化显著。

* 商业地产（传统办公/零售）：空置率持续攀升，估值仍存下行压力，建议回避；银行对该类资产的贷款敞口风险是金融稳定的潜在隐患。* 住宅REITs：部分区域已出现供需再平衡信号，租金韧性较强，大摩建议战术性超配，关注阳光带与核心城市圈标的。* 数据中心REITs：受AI基础设施投资驱动，需求持续爆发，大摩明确超配，视为成长性优于传统地产的优质资产。* 工业/物流REITs：受益于近岸制造回流与供应链重构，标配至小幅超配。

■ 房地产细分子类配置建议表

三、金融行业投资策略

大摩核心判断：高利率尾部阶段，金融板块内部分化加剧，需精选而非泛配。

* 头部大银行（JPM / BAC / WFC）：净息差在当前利率环境下表现稳健，拨备充足，资产负债表健康，标配至小幅超配。* 区域性银行：商业地产贷款敞口集中，信贷质量边际走弱，大摩建议低配，重点规避CRE（商业房地产）敞口超过资本30%的机构。* 保险公司：利率高位锁定长期投资收益，承保端受灾害频发压力，整体中性偏多。* 资产管理公司：受益于ETF与另类资产管理规模扩张，大摩对头部资管（BlackRock、Apollo等）保持超配。

■ 金融细分子行业配置矩阵

四、各行业差异化投资策略

大摩在本次闭门会对各主要行业的配置方向如下：

■ 主要行业配置建议总览

五、情景分析与尾部风险管理

■ 宏观情景矩阵（概率分布）

【全部文字稿件】

欢迎来到大摩内部策略闭门会——今天的专题是"周期拐点下的房地产与金融深度解析"，我们将聚焦当前宏观环境，对这两大板块进行系统性的分层研判，并就具体行业给出可操作的投资策略指南。本次会议由大摩宏观策略、房地产研究及金融分析三大团队联合主导。

首先，让我们从整个宏观框架讲起。过去一个季度，市场围绕"软着陆还是衰退"的争论一直没有停歇。我们团队对此的判断是：基准情景维持软着陆，核心依据在于劳动力市场的韧性仍然超预期，企业盈利修正方向整体偏正，且美联储在通胀数据允许的前提下，具备在下半年打开降息窗口的空间。但我们必须同时强调——衰退的尾部风险并未消失。我们内部将衰退情景概率上调至了约30%，这个数字在一个季度前还只有20%出头。这意味着投资组合必须具备一定的韧性和对冲设计。

讲到房地产，这是本次闭门会讨论最为热烈的一个板块。大家知道，过去两年，高利率对地产的冲击是显而易见的，但地产内部的分化，可能比市场所预期的更加剧烈。传统的商业办公地产——也就是我们通常说的写字楼、零售中心这一类——仍然处于严峻压力之下。全美主要城市核心区的空置率已经升至历史高位，部分市场甚至突破了25%到30%的水平。这不是短期波动，这是远程办公带来的结构性需求重塑，我们不认为这一趋势会快速逆转。

与此形成鲜明对比的是数据中心REITs。这个子类别在两年前还是一个相对小众的赛道，但AI算力基础设施的爆发式需求，让它迅速成为地产板块中最炙手可热的方向。我们的团队对数据中心REITs持明确超配立场，背后的逻辑非常清晰——AI训练和推理的算力需求以每年40%到60%的速度在增长，而数据中心的建设周期长达两到三年，这意味着未来相当长一段时间内，供给端无法快速追上需求端。对于长线投资者而言，这是一个具有确定性的结构性机会。

住宅REITs的逻辑则略有不同。高利率压制了新房成交，但同时也拦截了"换房需求"——大量持有3%以下固息抵押贷款的房主，根本没有动力在高利率环境下换房。这造成了一个有趣的现象：二手房供给极度稀缺，推动租赁市场的需求持续强劲，部分核心都市圈的住宅REITs租金已经出现了触底回升的迹象。我们建议战术性超配，尤其是聚焦阳光带和科技重镇。

转向金融板块，这里面同样是分化的格局。头部大型银行——JPMorgan、Bank of America、Wells Fargo这些——在高利率的尾部阶段，净息差的表现依然稳健。但真正的风险，藏在区域性银行里面。区域性银行普遍持有大量商业地产贷款敞口，而商业地产的压力我们刚才已经讲过了。如果你把这些银行的商业地产贷款敞口和核心一级资本做一个比较，你会发现部分机构已经处于一个相当脆弱的位置。我们的建议是：在金融板块内部，做一个明确的质量分层——优先头部，谨慎中小。

资产管理行业则是金融板块里面我们最为看好的子赛道。原因有两个：第一，全球另类资产管理规模的扩张势头不减，私募信贷、基础设施基金、私募股权的渗透率仍在持续提升；第二，以BlackRock、Apollo为代表的头部资管，正在通过平台化和产品多元化，把自己打造成"金融超市"，收入的可预期性和抗周期性都大幅提升。

最后，我想谈谈我们对各行业的轮动思路。在当前的宏观框架下，我们的行业轮动逻辑可以用一句话来概括：拥抱结构性增长，规避周期性压力。科技——特别是AI基础设施方向——是我们全球组合里最大的超配仓位。传统能源在地缘政治溢价和供给约束的双重支撑下，具备战术性配置价值。国防与工业受益于全球军费开支的长周期上行。而非能源周期行业、传统商办地产，以及那些CRE敞口偏高的区域性银行，则是我们当前明确回避的方向。

整体而言，我们认为当前市场最大的结构性矛盾，在于大多数投资者的组合对软着陆的定价过于充分，对衰退尾部风险的定价明显不足。这不是说我们认为衰退将至，而是说：在衰退概率已经上升至30%的当下，持有一定比例的防御性资产——国债、黄金、医疗健康——并不是保守，而是理性的风险管理。希望今天的深度解析对大家有所启发，接下来我们开放Q\&A环节，欢迎大家提问。谢谢！